Arriendo de Propiedades en Chile: Derechos, Obligaciones y Procedimientos 2025

El arriendo de propiedades en Chile está regulado por un marco legal específico que protege tanto a arrendatarios como arrendadores. Las modificaciones legislativas de 2025 han actualizado aspectos importantes del mercado de arriendos, estableciendo nuevas garantías y procedimientos.

Esta guía proporciona información actualizada sobre la normativa vigente, derechos, obligaciones y mejores prácticas para ambas partes en una relación de arriendo.

Marco Legal del Arriendo en Chile

Normativa Principal

📜 Leyes que Regulan el Arriendo:

• Ley N° 18.101 - Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos
• Código Civil - Disposiciones generales sobre contratos
• Ley N° 19.496 - Ley del Consumidor (aspectos aplicables)
• Modificaciones 2025 - Nuevas regulaciones digitales

Principios Fundamentales

⚖️ Equilibrio de Derechos:

• Protección del arrendatario como parte más vulnerable
• Respeto a la propiedad privada del arrendador
• Libertad contractual dentro de límites legales
• Seguridad jurídica para ambas partes

🏠 Tipos de Propiedades Aplicables:

• Viviendas (casas y departamentos)
• Locales comerciales
• Oficinas
• Bodegas y espacios industriales

Derechos del Arrendatario

Derechos Fundamentales

1. Derecho a la Habitabilidad

🏠 Condiciones Mínimas:

• Estructura segura y en buen estado
• Instalaciones eléctricas y sanitarias funcionando
• Acceso a agua potable y sistema de alcantarillado
• Ventilación e iluminación adecuadas

🔧 Responsabilidades del Arrendador:

• Entregar la propiedad en condiciones habitables
• Realizar reparaciones mayores y estructurales
• Mantener sistemas básicos (electricidad, agua, gas)
• Garantizar acceso y funcionalidad de espacios comunes

2. Derecho al Uso Pacífico

🔒 Garantías Incluidas:

• No ser molestado en el uso normal de la propiedad
• Privacidad en el hogar
• Protección contra desalojos arbitrarios
• Respeto a horarios de visita del arrendador

3. Estabilidad en el Arriendo

📅 Protecciones Temporales:

• Contratos indefinidos: No terminación sin causa justificada
• Contratos definidos: Renovación automática bajo ciertas condiciones
• Aviso previo: Mínimo 60 días para terminación

4. Control de Aumentos de Renta

💰 Limitaciones 2025:

• Reajuste anual: Máximo IPC del período
• Aumentos extraordinarios: Solo por mejoras sustanciales
• Notificación: 30 días de anticipación mínima

Nuevos Derechos 2025

📱 Derechos Digitales:

• Recibir documentos por medios electrónicos
• Pagos digitales sin recargo adicional
• Comunicación oficial vía email o WhatsApp
• Acceso a plataforma de gestión de arriendos

🌱 Derechos Ambientales:

• Información sobre eficiencia energética
• Acceso a mejoras de sustentabilidad
• Reciclaje y manejo de residuos
• Espacios verdes en edificios

Obligaciones del Arrendatario

Responsabilidades Principales

1. Pago Oportuno de la Renta

💳 Modalidades de Pago 2025:

• Transferencia bancaria (método preferido)
• Depósito en cuenta corriente
• Pago digital via apps bancarias
• Efectivo (solo en casos específicos)

📅 Plazos y Condiciones:

• Fecha límite: Día acordado en contrato
• Período de gracia: 5 días hábiles
• Intereses por atraso: Tasa máxima convencional
• Gastos de cobranza: Según normativa vigente

2. Mantención y Cuidado

🧹 Responsabilidades de Mantención:

• Limpieza regular de la propiedad
• Uso adecuado de instalaciones
• Reparaciones menores y desgaste normal
• Reposición de elementos consumibles

⚠️ Prohibiciones:

• Modificaciones estructurales sin autorización
• Uso comercial en propiedades residenciales
• Subarriendo sin consentimiento
• Actividades que molesten a vecinos

3. Respeto del Inmueble

🏠 Conservación Requerida:

• Mantener el estado original de la propiedad
• Reportar problemas y necesidades de reparación
• Permitir inspecciones programadas
• Devolver en condiciones recibidas (salvo desgaste normal)

Responsabilidades Financieras

💰 Gastos a Cargo del Arrendatario:

• Renta mensual acordada
• Gastos comunes (salvo pacto contrario)
• Servicios básicos (luz, agua, gas, internet)
• Seguros de contenido (opcional pero recomendado)

Derechos del Arrendador

Derechos Patrimoniales

1. Percibir la Renta

💰 Garantías de Cobro:

• Derecho a cobro oportuno según contrato
• Intereses por mora según ley
• Garantías reales o personales
• Acción ejecutiva por cobro

2. Recuperar la Propiedad

🔄 Causales de Terminación:

• Vencimiento del plazo pactado
• Incumplimiento grave del arrendatario
• Necesidad personal o familiar
• Demolición o refacción mayor

3. Inspeccionar la Propiedad

🔍 Condiciones de Inspección:

• Aviso previo de 24 horas mínimo
• Horarios razonables (8:00-20:00)
• Presencia del arrendatario o representante
• Motivos justificados y específicos

Derechos de Gestión

📋 Facultades Administrativas:

• Establecer reglamentos de uso
• Designar administrador de edificio
• Realizar mejoras que no afecten el uso
• Transferir el dominio (respetando arriendo)

Obligaciones del Arrendador

Responsabilidades Principales

1. Entregar la Propiedad

🏠 Condiciones de Entrega:

• Estado habitable y funcionando
• Inventario detallado de bienes incluidos
• Documentos de la propiedad al día
• Llaves y accesos correspondientes

2. Mantención Mayor

🔧 Reparaciones a Cargo del Arrendador:

• Estructura del inmueble
• Instalaciones eléctricas, sanitarias y gas
• Sistemas de calefacción y ventilación
• Techumbres y filtraciones
• Espacios comunes del edificio

3. Respetar Derechos del Arrendatario

⚖️ Obligaciones de Respeto:

• No ingresar sin autorización
• Cumplir plazos de aviso para visitas
• Respetar el uso pacífico
• No terminar arbitrariamente el contrato

Responsabilidades Legales

📜 Cumplimiento Normativo:

• Mantener al día contribuciones
• Seguros de incendio y sismo obligatorios
• Permisos municipales vigentes
• Certificados de instalaciones

Contrato de Arriendo

Elementos Esenciales

1. Identificación de las Partes

👥 Datos Requeridos:

• Nombre completo y RUT
• Domicilio y contacto
• Estado civil y profesión
• Representación legal (si aplica)

2. Descripción de la Propiedad

🏠 Información Mínima:

• Dirección completa y específica
• Superficie construida y útil
• Número de habitaciones y baños
• Inventario de bienes incluidos
• Estado actual documentado

3. Condiciones Económicas

💰 Aspectos Financieros:

• Monto de la renta mensual
• Forma y lugar de pago
• Reajustes y periodicidad
• Garantías exigidas
• Gastos adicionales

4. Duración del Contrato

📅 Modalidades de Plazo:

• Contrato a plazo fijo: Duración específica
• Contrato indefinido: Sin fecha de término
• Renovación automática: Condiciones de extensión
• Prórroga: Acuerdo expreso de continuidad

Cláusulas Importantes

Cláusulas de Garantía

🛡️ Tipos de Garantías:

• Depósito en garantía: 1-3 meses de renta
• Boleta de garantía bancaria: Emisión por banco
• Aval o fiador: Persona natural o jurídica
• Seguro de arriendo: Cobertura especializada

Cláusulas de Uso

📋 Regulaciones Específicas:

• Uso exclusivamente habitacional/comercial
• Número máximo de ocupantes
• Prohibición de mascotas (si aplica)
• Actividades permitidas y prohibidas

Cláusulas de Terminación

🔚 Condiciones de Término:

• Causales de terminación anticipada
• Plazos de aviso requeridos
• Condiciones de entrega
• Liquidación de saldos

Modificaciones Digitales 2025

📱 Contratos Electrónicos:

• Firma electrónica avanzada válida
• Plataformas autorizadas por ley
• Respaldo digital obligatorio
• Notificaciones automáticas

Garantías en el Arriendo

Tipos de Garantías Permitidas

1. Garantía Real

🏦 Depósito en Garantía:

• Monto máximo: 3 meses de renta
• Depósito: Cuenta bancaria específica
• Rendimientos: A favor del arrendatario
• Devolución: Al término del contrato

2. Garantía Personal

👤 Aval o Fiador:

• Persona natural solvente
• Responsabilidad solidaria
• Bienes suficientes para responder
• Aceptación expresa del arrendador

3. Garantía Bancaria

🏛️ Boleta de Garantía:

• Emisión por banco o institución autorizada
• Vigencia durante todo el contrato
• Renovación automática o manual
• Ejecución en caso de incumplimiento

4. Seguro de Arriendo

🛡️ Cobertura Especializada:

• Póliza: Emitida por compañía de seguros
• Cobertura: Hasta 12 meses de renta
• Prima: Pagada por arrendatario
• Beneficiario: Arrendador

Nuevas Modalidades 2025

📱 Garantías Digitales:

• Plataformas de garantía online
• Evaluación crediticia automatizada
• Monitoreo en tiempo real
• Gestión integral digital

Terminación del Contrato

Causales de Terminación

1. Terminación Natural

📅 Vencimiento de Plazo:

• Cumplimiento del período pactado
• Aviso previo 30 días (recomendado)
• Entrega programada de la propiedad
• Liquidación final de cuentas

2. Terminación por Incumplimiento

⚠️ Causales del Arrendatario:

• No pago de renta (2 mensualidades)
• Uso indebido de la propiedad
• Subarriendo no autorizado
• Deterioro culpable del inmueble

⚠️ Causales del Arrendador:

• No realizar mantenciones obligatorias
• Impedir uso pacífico
• Incumplir obligaciones contractuales

3. Terminación Unilateral

🏠 Necesidad del Arrendador:

• Uso personal o familiar
• Demolición o refacción mayor
• Aviso previo 60 días mínimo
• Indemnización (en algunos casos)

Procedimiento de Terminación

1. Notificación

📮 Formas de Notificar:

• Carta certificada con acuse de recibo
• Notificación judicial
• Email con confirmación de lectura
• WhatsApp Business (desde 2025)

2. Entrega de la Propiedad

🔍 Inspección Final:

• Revisión conjunta del estado
• Inventario de salida
• Determinación de deterioros
• Acuerdo sobre devoluciones

3. Liquidación de Cuentas

💰 Cálculo Final:

• Saldos pendientes de renta
• Gastos comunes adeudados
• Reparaciones necesarias
• Devolución de garantías

Resolución de Conflictos

Mediación Extrajudicial

🤝 Ventajas de la Mediación:

• Proceso más rápido y económico
• Soluciones mutuamente beneficiosas
• Preservación de la relación
• Confidencialidad del proceso

📍 Centros de Mediación:

• SERNAC (servicios gratuitos)
• Centros privados especializados
• Mediación online (nuevas plataformas)

Procedimiento Judicial

1. Juicio Ordinario de Arriendo

⚖️ Características:

• Competencia de Juzgados Civiles
• Procedimiento especial abreviado
• Plazos reducidos
• Medidas cautelares disponibles

2. Procedimiento Ejecutivo

💰 Para Cobro de Rentas:

• Título ejecutivo: contrato + mora
• Embargo preventivo de bienes
• Remate público si es necesario
• Costas del proceso a cargo del deudor

Recursos y Defensas

🛡️ Defensas Comunes:

• Excepción de pago
• Compensación de gastos
• Nulidad por vicios del contrato
• Reconvención por daños

Aspectos Tributarios

Obligaciones del Arrendador

Impuesto a la Renta

💰 Tributación 2025:

• Renta efectiva: Registro contable obligatorio
• Renta presunta: 7% del avalúo fiscal
• Gastos deducibles: Mantención, seguros, administración
• Depreciación: Permitida según ley

IVA en Arriendos

📊 Aplicación del IVA:

• Amoblados: Afectos a IVA (19%)
• Sin mobiliario: Exentos de IVA
• Comerciales: Siempre afectos a IVA
• Mixtos: Proporción correspondiente

Obligaciones del Arrendatario

🏢 Empresa Arrendataria:

• Retención de impuestos (si corresponde)
• Deducción como gasto empresarial
• IVA crédito fiscal (si procede)

Mejores Prácticas

Para Arrendadores

📋 Recomendaciones:

1. Evaluación rigurosa de arrendatarios
2. Contratos completos y claros
3. Garantías adecuadas al riesgo
4. Mantención preventiva regular
5. Comunicación fluida con arrendatarios
6. Asesoría legal especializada
7. Seguros apropiados para la propiedad

Para Arrendatarios

🏠 Recomendaciones:

1. Inspección detallada antes de firmar
2. Lectura completa del contrato
3. Documentación fotográfica del estado inicial
4. Comunicación escrita para solicitudes
5. Pagos con respaldo documentado
6. Conocimiento de derechos y obligaciones
7. Seguro de contenido para pertenencias

Tecnología y Digitalización

📱 Herramientas 2025:

• Apps de gestión de arriendos
• Pagos automatizados
• Comunicación integrada
• Documentación digital
• Inspecciones virtuales
• Mediación online

Casos Frecuentes

Ejemplo 1: Aumento de Renta

📈 Situación: Arrendador quiere aumentar renta 15% anual.

⚖️ Resolución:

• Máximo legal: IPC del período (≈4%)
• Aumento superior requiere mejoras sustanciales
• Aviso 30 días de anticipación
• Arrendatario puede objetar

Ejemplo 2: Reparaciones Mayores

🔧 Situación: Filtración en techo daña pertenencias del arrendatario.

⚖️ Resolución:

• Reparación: Responsabilidad del arrendador
• Daños a pertenencias: Indemnización procedente
• Rebaja de renta: Por días sin uso normal
• Urgencia: Reparación inmediata obligatoria

Ejemplo 3: Mascotas no Autorizadas

🐕 Situación: Arrendatario tiene mascota sin autorización contractual.

⚖️ Resolución:

• Incumplimiento contractual configurado
• Posible causal de terminación
• Negociación preferible a juicio
• Modificación de contrato posible

Conclusiones

Tendencias 2025

📈 Cambios en el Mercado:

• Mayor regulación pro-arrendatario
• Digitalización de procesos
• Nuevas modalidades de garantía
• Sustentabilidad como factor

Recomendaciones Generales

1. Conocimiento actualizado de la normativa
2. Contratos profesionales y completos
3. Comunicación respetuosa entre partes
4. Asesoría especializada cuando sea necesario
5. Documentación ordenada de todo el proceso

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⚠️ Disclaimer Educacional

La información contenida en esta guía es de carácter educacional y tiene fines meramente informativos y referenciales. No constituye asesoría legal específica ni reemplaza la consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Las leyes, regulaciones y procedimientos legales están sujetos a cambios y pueden tener interpretaciones diferentes según el caso específico. Ante cualquier situación legal concreta relacionada con arriendos, contratos, derechos y obligaciones, se recomienda consultar con un profesional del derecho debidamente certificado para obtener asesoría legal personalizada según su situación particular.

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Información actualizada en febrero 2025 según la normativa vigente de arriendo en Chile.